اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.

اجاره به شرط تملیک

به گزارش پایگاه داورگاهحقوق مدنی: گاهی مواقع اتفاق می افتد که حتی اگر مبیع عین معین باشد (کالای مشخص، مثلا خودرو سمند سفید به شماره پلاک مشخص)، پس از ایجاب و قبول، تملیک بلافاصله محقق نمی شود و مالکیت مدنی به تاخیر می افتد. مانند فروش خانه های سازمانی در شکل اجاره به شرط تملیک.

به عنوان مثال، خانه ای فروخته می شود و ثمن آن باید در یازده قسط پرداخت شود. فروشنده شرط می گذارد که هرگاه قسط یازدهم توسط خریدار پرداخت گردید، خریدار مالک خانه می گردد، ولی تا قسط یازدهم خانه در اجاره خریدار است و آنچه هر ماه پرداخت می شود، اجاره بها نام دارد. در حقیقت فروشنده به این وسیله می خواهد تضمینی برای وصول ثمن ایجاد نماید.

در کشور ما اصطلاح ” اجاره به شرط تملیک ” در متون قانونی پیش از انقلاب اسلامی دیده نمی شود. این اصطلاح ابتدا در “آیین نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک” مصوّب ۱۳۶۱/۸/۲۶ شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوّب ۱۳۶۲/۶/۸ به کار گرفته شد و در ماده ۵۷ ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی و ایین نامه فصل سوم عملیات بانکی بدون ربا مصوّب ۱۳۶۲/۱۰/۱۲ هیأت وزیران تعریف شد و چگونگی و شرایط تنظیم قرارداد مذکور در ماده ۵۸ تا ۶۵ ایین نامه یاد شده بیان گردید. در ماده ۵۷ این ایین نامه چنین آمده است: «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.»

ارایه تعریف فوق به استناد اختیاری است که قانونن گذار به هیات وزیران اعطا کرده است؛ لذا باید آن را مورد تایید قانون­گذار دانست و چنین فرض نمود که قصد قانون­گذار از “اجاره به شرط تملیک” در قانون عملیات بانکی بدون ربا، همین تعریفی است که توسط هیات وزیران بیان گردیده است؛ پس ضابطه قانونی حاکم بر تعریف این قرارداد، تعریف مندرج در ماده ۵۷ ایین نامه مذکور است.

طرفین این قرارداد می توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی باشند. اما بیش تر میان بانک ها و اشخاص خصوصی منعقد می شود تا از این راه تضمین های کافی بر رعایت مصلحت حقوق دولتی اخذ گردد و تخلف مستاجر از شرایط قرارداد توجیه کننده عدم انتقال مال به وی باشد. در قرارداد اجاره به شرط تملیک از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده می گردد به صورتی که برای مدتی منافع و پس از آن عین، به مستاجر تملیک می شود. موجر می داند پس از انقضای مدت و انجام شرایط توسط مستاجر، دیگر مالکیتی به عین مستاجره ندارد؛ اما در صورت تخلف مستاجر، مال همچنان در ملکیت موجر باقی خواهد ماند.

اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر قابل تحقق است:

۱٫ قرارداد اجاره ای منعقد می شود و در آن شرط می شود که پس از پایان اجاره، اگر مستاجر طالب عین مستاجره باشد، عین را به ملکیت خود در آورد. موجر هنگام انعقاد اجاره، ایجاب خود را نسبت به انتقال عین اعلام می کند.

برای مثال: شرکتی که تولید کننده محصولات صنعتی است برای جلب مشتری و امکان فروش بیشتر، در آغاز محصولات خود را به شکل اجاره واگذار می کند و ضمن آن شرط می کند که در صورت رضایت مستاجر پس از اخذ تام اجاره، محصول مورد نظر با اعلام قبول یک طرفی مستاجر به ملکیت او در آید و مال الاجاره پرداخت شده به عنوان ثمن معامله تلقی شود. در این حالت انتقال قطعی عین، تنها منوط به اعلام قبولی مستاجر است و نیازی به تراضی مجدد طرفین نیست و در صورت عدم رضایت مستاجر، در پایان اجاره روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام می شود.

به بیان دیگر، تحقق مالکیت مستاجر علاوه بر انشای عقد اجاره به عمل حقوقی دیگر یعنی انشای مستاجر بر قبول عین محتاج است. آن­چه در این نوع از اجاره به شرط تملیک مهم است، قطع ارتباط موجر با چگونگی مالکیت عین مستاجره پس از انعقاد اجاره است. تنها مستاجر تعیین کننده آن است که مالک نهایی چه کسی خواهد بود.

۲٫ عقد اجاره ای با این شرط بسته می شود که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستاجر مالک عین گردد. طرفین هنگام انعقاد قرارداد، اراده خویش را بر انتقال ملکیت عین پس از پرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام می کنند و چون با تحقق اجاره به نتایج عقد ملتزم هستند، لذا در صورت حصول شرایط، ملکیت مستاجر بر عین قطعی است و نیاز به موافقت دیگری نیست. مال الاجاره نیز در نهایت به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد گرفت. در این قسم از اجاره به شرط تملیک، مالکیت مستاجر تنها منوط به رعایت شرایط و پرداخت آخرین قسط است.

بنابراین پس از اجاره دیگر نیازی به اعلام اراده انشایی مبنی بر قبول انتقال ملکیت وجود ندارد. ملکیت از زمان انقضای مدت اجاره حاصل می شود و تا قبل از این زمان، عین متعلق به مالک قبلی است و بقای آن در دست مستاجر به صورت امانت است و ضمان آن نیز در صورت تعدی و تفریط بر عهده اوست. همچنین عوض تا قبل از انتقال، اجاره بها و پس از آن ثمن معامله محسوب می شود.

حصول ملکیت در هر یک از این دو نوع اجاره به شرط تملیک، از دیگری جداست. در مورد اول، پس از اجاره، مستاجر بر قبول ملکیت عین اختیار دارد و در واقع رضایت وی، اعلام قبولی برای ایجاب بیعی است که قبلاً ضمن عقد اجاره توسط موجر بیان شده است و موجر ملزم به رعایت ایجاب است. در مورد دوم، هیچ یک از دو طرف، اختیار فسخ و تخلف از شرط را ندارند و اجرای شرط انتقال ملکیت عین با پرداخت آخرین قسط- بدون اراده آن ها خواهد بود. از دو شکل مذکور، شکل دوم بیشتر مورد استفاده در مباحث حقوقی و مقصود این نوشتار از اصطلاح “اجاره به شرط تملیک” است.

اجاره به شرط تملیک می تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. طرفین قرارداد، عنوان موجر و مستاجر را دارند و با توجه به شرط ضمن عقد، با تادیه آخرین قسط، مستاجر مالک مورد اجاره می شود.

  • نویسنده : احسان نصوحی
  • منبع خبر : اختصاصی داورگاه